利率走向影响S-REIT 现在是否投资好时机？

全球利率以美国为马首是瞻。美联储在今年6月中暂停加息，之后可能会在下半年有两次的小幅调升。这对受利率走势影响的新加坡房地产投资信托（Singapore REIT，简称S-REIT）股价和收益率会构成怎样的影响？

一般上，利率和REIT回报率呈反方向走势。利率走高、REIT表现一般会走低，反之亦然。新加坡交易所研究部副总监李汐濛指出，由于 REIT 非常依赖借贷来购买资产，较高的利率有可能导致更的高利息支出并因而导致更低的股息分配。去年，美联储迅速加息，导致本地利率走高，导致 S-REIT去年全年总回报率出现负10.7%。

美联储预计暂缓加息 S-REIT下半年表现预计如何？

辉立资金管理副投资总监陈德能认为：“如果美联储有开始暂缓加息的趋势的话，这对S-REIT可能是会有短期的正面影响。”

马来亚银行集团财富管理投资总监卢瑞斌也说：“未来六个月，因为美联储加息的步伐，已经慢慢地放缓，我们觉得这个会对REIT带来一些比较好的环境，所以REIT的表现，应该会比2022年来得平稳。”

不过，新加坡凯基证券研究部主任陈广治有不同的看法。他说：“在下半年，相信美国还会处于一个比较高的利息环境，高利率传递到新加坡，相信对S-REIT股价并不会带来一个正面的影响。”

利率并非决定REIT股价表现唯一因素

新加坡交易所研究部副总监李汐濛说：“由于不同的 REIT接触不同的行业和地区，因此会有不同的驱动因素。投资者应该自己研究并了解他们看好的每一个REIT的业务和驱动因素。”

而且，还要注意其中一个关键指标，即，资产负债率（计算方式为总债务除以总资产）。新加坡交易所数据显示，现在 S-REITs 的平均资产负债率约为 38%，远低于 50% 的监管上限。

什么是加权平均到期租约（WALE）?

此外，投资者也要关注个别S-REIT的加权平均到期租约（Weighted Average Lease Expiry，简称WALE）。

WALE是一个以年为单位的指标，投资者用它来评估REIT的资产空置的可能性。

新加坡交易所研究部副总监李汐濛说：“WALE 较长的 REITs 表示它的物业面临较低的空置风险。然而，这也意味着它可能无法在经济繁荣期间获取更高的租金，因为其平均租约到期时间更长。另一方面，低WALE 对租赁市场变动的敏感性更高，因为较短的到期期限意味着可以有相对频繁的续租。这也使该REIT能够在经济繁荣时期收取相对高的租金。”

她也提醒投资者，除了 WALE，还应关注其他关键指标，包括个别REIT的保荐人和REIT管理人的业绩记录、资产负债率、租户组合、债务到期概况和入住率。

目前是否进场好时机？

目前S-REIT股价估值处于相对低的水平，踏入下半年，是不是投资者进场的好时机？

陈广治：建议不要投资太多慢慢吸纳

新加坡凯基证券研究部主任陈广治建议，投资者在这个下半年，可以趁股价相对低，慢慢布局，不过“不要急，不要一下子就买到完”。

“现在的估值，相对而言是比较便宜的，我会建议投资者，尤其是那些长期的投资者，可以去慢慢吸纳那些拥有质量好一点的资产的S-REIT。”

他补充，“但不要一次过买到完。因为假如股价没有表现的话，等于只是放在那边收息而已，同个时候，可能还有其他比较好的机会去投资。所以我的建议是，S-REIT不会占到你的投资组合里太大的部分。 ”