新加坡房地产投资信托（S-REIT）因其稳定派发股息的特性，是本地热门的投资选项之一。 分析师预计，S-REIT接下来一年的股息收益率在6%左右，仍适合长期投资者，但这项投资工具能否抵抗通货膨胀的压力，分析师则看法不一。 
 
什么是S-REIT？ 
 
房地产投资信托的概念，就是房地产和股票的结合。多个经济体的股票交易所，都有这种投资工具在挂牌交易。在新加坡上市的REIT，就叫做Singapore REIT，简称  S-REIT。 
 
一般而言，REIT通常由实物资产支撑，比如购物中心、办公室、仓库、酒店等。买入REIT的散户就是单位持有人，每隔三个月或半年就会收到每单位派发收入或股息。 
 
历史数据显示REIT能抗通胀 
 
新加坡交易所研究部总监陈婉仪说：“理论上房地产可以抵御通胀，因为逐年增长的租金，反映了物价上涨，同时，土地和建筑物价值也会随着通货膨胀而上升。” 
 
根据美国房地产投资信托协会（NAREIT） 的研究，在过去 20 年中，除了两年之外，REIT 股息的增长速度都超过了以消费者价格指数衡量的通货膨胀率。 
  
不过她也强调，在当前的宏观背景下，通胀并不是影响REIT价格和股息的唯一因素，其他因素还包括利率、能源价格上涨等，投资者应该全面审视这些因素。 
 
 

有分析师持观望态度 
 
马来亚银行集团财富管理投资总监卢瑞斌认为，未来12个月，S-REIT的股息收益率预计在6%左右，而这个水平足以抵抗膨胀。 
 
“我们估计，新加坡今年的通胀率大概是5.6%，明年会下滑到2.8%，所以平均看起来，应该是介于4%至5%左右。如果根据S-REIT的平均股息预测，也就是6%的话，是足以抵抗通货膨胀的。” 
 
 

不过，也有分析师对于S-REIT能否抗通涨持观望态度。 新加坡凯基证券研究部主任陈广治认为，S-REIT只能够抵御温和通胀，而不能抗高通胀。 
 
“如果按照目前新加坡的这个通胀率，大概在5.5%至6.5%之间的话，其实S-REIT的收益率是可以抵抗通胀的。但前提是，这个通胀在下半年，或在未来一年内，不会再继续往上大幅度增长。” 
 
 

现在买政府债券岂不更好？
 
比起股票，S-REIT的价格起伏较平稳，因此风险较低；但比起几乎没有风险的新加坡政府债券，S-REIT的风险相对高。 
 
过去半年，新加坡政府债券利率走高，加上政府债券风险近乎零，因此一些投资者认为，买政府债券或许更实际一些，除了能得到3%左右的收益，也不需要要担心血本无归。 
 
S-REIT股息仍偏高 政府债券胜在超低风险 
 
不过，所谓风险越高、回报越高，受访分析师认为，就长期投资者而言，投资S-REIT的股息收益率，仍比十年期政府债券的收益率来得高。换言之，S-REIT所派发的股息，仍比政府债券发出的收益高。 
 
辉立资金管理副投资总监陈得能表示，目前政府债券和S-REIT之间的收益率差，有3%到3.5%。 
  
“如果投资者不对短期的股价上下太过在意的话、又对每年有6%以上的收益率满意，其实现在就可以进场投资REIT。” 
 

新加坡凯基证券研究部主任陈广治则表示，由于投资政府债券可以保本，投资者可能会更加偏向于去买政府债券。 
  
他解释说：“买REIT的话，因为它的股价有上有下，所以投资者可以看收益率之外，还要顾虑到他的本金会不会受到影响。” 
  
除了收益率差，投资者还应该审视自己的投资期限。新加坡交易所研究部总监陈婉仪装指出：“例如，寻求长期投资的投资者可能认为6 个月的短期国库券并不适合自己。” 
 
美国房地产投资信托协会（NAREIT） 的研究显示，REITs 作为一种资产类别在过去 30 年中表现出色。它在 12 个资产类别中实现了第二高的平均回报率，仅次于私募股权。截至 2023 年 5 月底，富时新加坡房地产投资信托指数的 10 年总回报率为 58.1%。